文/谢逸枫
今年广州楼市要打破四项二十年历史纪录，最高的爱游戏入口成交均价、最高的成交套数、最高的成交面积、最高销售金额。老谢查阅广州历年住房成交套数发现，截止今年前10月15日、16日的广州一手住房成交套数分布为100503套、100949套，创过去二十年广州楼市成交套数最高历史纪录，称为最火爆年。今年前10月15日，广州一手住房成交均价为16695元/平方米、成交面积为1104.26万平方米、销售金额为1843.6亿元，已经打打破了爱游戏网址过去二十年历史最高纪录。根据阳光家缘数据显示，上半年广州新建商品住宅成交57084套，销售金额达到1006亿元，这是广州有史以来，第一次半年销售金额突破1000亿元。
广州的产业结构太依赖房地产，它对资金和人口的吸引力，都和北京、深圳、上海有很大的差距。实体经济不给力，广州房价就算上涨，又能涨多久。虽然整体上扬幅度不大，但广州房价还是涨了，官方数据显示，上半年广州楼市均价15934元／平，环比上涨2.7％。楼市回暖让库存有所降低，但让邦爷疑惑的是，合富辉煌市场研究中心数据显示，上半年广州新货有6万套，卖了57084套。新货都没消化掉，库存怎么就从“10个月+”降到8个月甚至4.5个月。广州楼市量价齐升，更多是受益于宏观趋势，比如政策激励、房贷利率降低、人民币超发、货币政策宽松。另外，之前一部分被限购的人群有了买房资格，周边城市涨价也使得一部分购房需求出现回流。
人口和经济基本面，是广州房价长期走势最大的隐忧。这两大根基不牢，房价如何涨？但说到广州的人口。根据广州市城市规划，广州计划到2020年常住人口控制在1800万人以内。而2014年底，广州常住人口数据是1308万，这意味着广州还有近500万常住人口增长空间。但2010-2014年广州只增长了37万人，按照现有的人口增长速度，填补500万人的缺口真的很难，广州将面临缺人的风险。再说经济。广州市统计局公布的“1-5月广州经济运行情况”多次提到“增速下降”：工业投资195.95亿元，同比下降2.0%，降幅比1-4月扩大0.3个百分点。广州1-5月商品进出口总值3200.70亿元人民币，进出口总值增速均回落（2.5%和6.6%），进口降幅收窄。
5月末，银行业机构本外币存款余额44073.25亿元，贷款余额28444.56亿元，同比分别增长9.9%和9.2%，增速比4月末分别回落1.3个和1.6个百分点。商贸中心、综合交通枢纽，出口增速回落是一个重大打击，投资、出口、消费是拉动经济的三驾马车，眼看着一架马车快要不行了。所以，即使1-5月广州房地产开发投资增长9.6%，民间投资增长16.4%，增速分别比1-4月加快7.3个和0.7个百分点。但没有实体经济和城市发展的支撑，通过政策刺激与价格洼地及规划、交通基础设施完善等，依然对房地产的前景看好。毫无疑问，广州需要保持经济稳定增长与产业结构调整及支持新兴产业的发展，为房地产发展提供动力。其实广州也在发力，比如在规划的南沙新区、中新知识城、国际金融城起步区、琶洲互联网创新总部等新兴产业区域，都投入资金巨大，但收效甚微。
2013年就开始启动的金融城建设，目前地已经卖了，买家包括南粤银行、平安集团、新华保险等金融机构都买地了，但区域发展却没有后劲和动静。广州目前的产业希望，很大一部分或许寄托在琶洲电商总部区身上。事实上，琶洲发展有一个关键的内容，就是人才，需要政府引进更多的高新技术人才。但上面也提到，广州人口增长处于较为缓慢阶段。而且广州的电商不比杭州、深圳，对人才的引进度恐怕会有削弱。今年3月，深圳为引进人才，一次性补贴 本科1.5万元硕士2.5万元博士3万元。广州却除了在去年8月发过一份引进人才的征求意见稿，说要设立人才开发项目补贴人才，每人10万元，就没后文了。
老谢认为，今年前10月成交、均价暴升、暴涨，最主要原因是楼市利好政策、货币超发、低利里、广州住房供需两旺、首次与改善需求集中井喷、库存下降、增城与从化不限购、佛山限购重启、交通基础设施完善、人口增长快速、钱的城镇化与杠杆的城镇化及人的户籍城镇化的因素。毫无疑问，未来支撑广州楼市平稳上涨的动力，主要就是供求（新房与土地供应、成交）、人口、货币、政策、经济、流动性的因素。由于政策出台的目的在于维稳市场，这对未来价格上升动能会形成一定制约作用；四季度广州楼市有望维持量价平稳。2016年的市场特点在于连外围重点区域亦出现供应短缺，9月底、10月初，广州供求缺口达275万平方米，广州楼市已无需再“去库存”。
统计数据显示，今年1-9月，广州商品住宅累计成交1017万㎡，同比增长33%，已相当于去年全年成交水平(2015年全年广州市成交1079万㎡)，每月“百万方”成交已成为常态。同期全市商品住宅新增供应面积仅742万㎡，供需缺口275万㎡。全市商品住宅库存持续下降，存量面积由今年初的1405万㎡下降至10月初的1117万㎡，消化周期由今年初的15个月缩短至当前的8个月。需求持续释放，9月全市成交量146万㎡再创新高。9月，全市十一区网签面积146万㎡，环比升11%，同比升59%。9月全市网签均价17699元/㎡，同比升18%，环比持平，当前外围区域网签占比高达八成。
老谢认为，预计2016年全年广州楼市成交均价达到17000元/平方米左右、成交套数达到12万套以上、最高的成交面积1300万平方米以上、最高销售金额突破2100亿以上。其一是成交上看。来自广州的WY房产监控阳光家缘网签数据，截至10月15日，今年广州新建商品住宅网签套数为100503套。相较以往六年，数据有了明显的提升。2010-2015年间，每年全年一手房成交量，均没有超过10万套，最高的一年的是在2013年，共成交了92864套。
其二是价格上看。截至目前，广州一手房均价为16695元/平。其中，中心六区（含黄埔萝岗）的房价要相对高些，今年均价为24857元/平，而外围五区的成交均价则为12162元/平。不过，这些年来，广州均价一直是1字头，一路保持平稳与理性，这实属难得。
其三是成交、价格上看。乐居监控阳光家缘网数据显示，上周（10.10-10.16）全市一手住宅网签4609套，环比涨44.8%，由于市中心区域网签量大增，均价被拉高12.8%，接近2万元/平关口。算上这次的4600套，这已经是连续四周网签3000+，而且这四周里面，一周5598套，堪比以往半个月的网签量，再加上另两周网签3000套左右，不到一个月的时间里，广州就网签了16618套。今年的网签量提前破10万套，截止到10月16日，广州一手住宅网签量已经达到100949套。
回顾过去六年，成交最多的是2013年，网签92863套。至于大家最关心的房价，今年到目前的均价是16695元/平。细看数据，不难发现，无论是网签套数、面积、均价还是销售金额，今年都已超越前六年。
上周全市十一区，除了番禺网签量环比下跌外，其余10区全部上升，特别是市中心区域，涨幅非常大。数据显示，上周中心六区网签1984套，环比大涨209%，而外围五区2625套，环比仅增加3.3%。
中心区网签量上涨，直接的后果就是拉升全市网签均价。受成交结构变化影响，上周全市均价为19617元/平，环比上涨了12.8个百分点，接近2万元大关。别看全市均价涨了一成多，实际上中心六区的均价集体下滑，连越秀、天河在内，没有一个区均价超过4万元。倒是外围的番禺区，同样是因为成交结构的变化，均价环比上涨了近两成，达到21504元/平。此外，南沙下跌4.4%，但仍然位于14057元/平的高位。
其四是成交、价格上看。根据点评网的数据显示。经受了十一黄金周开盘推新大战、楼市调控从严、卖地中止……的洗礼后，广州楼市瞬间就静悄悄了，连上周末开盘也只有少得可怜的一个。这似乎并不影响银十网签的汹涌澎湃，没错，10月才过一半，网签就已经破万了。10月1日-10月16日，广州一手住宅成交10223套，这的确是一个史无前例的现象，还有下半月，创下广州成交历史上的新高，看似也是没有什么问题的。
截止10月16日，均价18134元/平米，又来刷新历史最高？但现在说这个似乎还言之尚早，10月不还有半个月么，咱们拭目以待。那么这10223套是怎么来的，以看看这16天的日成交状况。国庆黄金周因为着其特殊性，一个是9月网签的滞后，另一个则是国庆前大量楼盘推新，再有就是抢搭新政末班车，使得上半月成交非常不错。
按照以前下半月集中网签的规律，下半月成交量一般要高于上半月，难道本月网签要超过20000套，再创新高？不过新政之后，上面正在忙辟谣。因此，诸多楼盘为“避风头”而没有新货推出，比如上周只有天河区一个楼盘有推新，从这个方面来看，预计下半月成交量可能回落，一反往月的常态。
其五是根据房王数据中心显示，上周增城网签1013套，稳坐成交榜首，而新黄埔的环比涨幅最高，原萝岗以133.8%的涨幅售出844套住宅，原黄埔虽然总量不大，但是成交量也在增加，广州东部两区的楼市火热可见一斑。天河区以348%的环比涨幅拿到了中心区成交量头名（457套），荔湾以349套紧随其后，虽然均价水涨船高，但是老城区配套完善，吸引力依旧很强。均价方面，番禺以近20%的涨幅傲视群雄，成交均价更是达到21426元/㎡的峰值，可谓一区拉动全市均价。
2016年（10.10-16）广州十一区共网签4610套一手住宅，成交均价达到19575元/㎡。不仅夺得2016年周成交套数冠军，均价也几乎是周成交的峰值，无限接近2万元/㎡。“22城密集调控”，广州只微调了公积金政策，相比其他爱游戏官方入口一线城市较为宽松，所以如今楼市走势依旧延续了“金九银十”的旺季态势，上周成交更是量涨价升。
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